październik 2007 czerwiec 2007 maj 2007 kwiecień 2007 marzec 2007 luty 2007 styczeń 2007 grudzień 2006 listopad 2006 październik 2006 czerwiec 2006 maj 2006 kwiecień 2006 marzec 2006 luty 2006 styczeń 2006 grudzień 2005 listopad 2005 październik 2005 czerwiec 2005 maj 2005 kwiecień 2005 marzec 2005 luty 2005 grudzień 2004 październik 2004 listopad 2004 wrzesień 2004 maj 2004 kwiecień 2004 marzec 2004 luty 2004 styczeń 2004 grudzień 2003 październik 2003 czerwiec 2003 maj 2003 kwiecień 2003 marzec 2003 luty 2003 grudzień 2002 listopad 2002 październik 2002 czerwiec 2002

Studencie,
pośpiech to zły doradca

Przed podpisaniem umowy z deweloperem lub spółdzielnią mieszkaniową warto m.in. skonsultować z prawnikiem treść umowy, korzystając z kalkulatora przeliczyć wysokość rat do zapłacenia (oraz ewentualnych kar za rozwiązanie umowy) i sprawdzić dokumenty firmy. Nie warto się spieszyć, gdyż często wydajemy na własne cztery kąty długo gromadzone pieniądze, albo środki pochodzące z bankowego kredytu lub pożyczone od rodziny.

Umowa zobowiązująca do wybudowania mieszkania i ustanowienia odrębnej własności lokalu określa tylko warunki, na jakich deweloper wybuduje dla nas mieszkanie (terminy, cennik, płatności, specyfikacja techniczna itp.). Treść tej umowy kształtują strony, co oznacza możliwość negocjacji wielu jej punktów (np. terminów i sposobów płatności poszczególnych rat). Natomiast przeniesienie na nabywcę własności mieszkania wymaga podpisania aktu notarialnego.
Umowa posiada z reguły opis mieszkania (np. w formie załącznika, w którym określono parametry techniczne, wykonane instalacje, standard wykończenia itd.). W umowie musi być również informacja o terminach i wysokości rat. Najlepiej, aby ostatnia rata została zrealizowana po technicznym odbiorze budynku lub usunięciu wszystkich wykrytych wad. Możemy również określić, w jakim terminie ma nastąpić usunięcie tych wad - niedopełnienie tego obowiązku przez dewelopera może wiązać się z koniecznością zapłaty kary umownej. Umowy niejasno określają wszelkie stawki opłat, wysokość odsetek itd. Warto więc przeliczyć te kwoty, gdyż potem można przeżyć niemiłe rozczarowanie, gdy np. odsetki za każdy dzień zwłoki wyniosą po kilkadziesiąt złotych.
Warto też sprawdzić dokumenty firmy, a zwłaszcza aktualny wypis z Krajowego Rejestru Sądowego (KRS), zaświadczenia z urzędu skarbowego i ZUS o niezaleganiu z podatkami i składkami, dokumenty potwierdzające tytuł prawny do gruntu (np. akt własności nieruchomości itp.), decyzje o warunkach zabudowy i o pozwoleniu na budowę. Tu może pomóc dobrze zorientowany prawnik, którego usługa będzie nas jednak kosztować kilkaset złotych.

Budowa ze spółdzielnią
Inwestycja ze spółdzielnią różni się trochę od tej z deweloperem. Klient staje się członkiem spółdzielni. Przed podpisaniem umowy trzeba wypełnić deklarację członkowską, wnieść wpisowe i zadeklarować liczbę udziałów. W umowach ze spółdzielniami możemy też znaleźć szereg zapisów, które mają duży wpływ na treść umowy i wywołują poważne konsekwencje dla stron. Umowy często odwołują się np. do postanowień statutu spółdzielni, dlatego jest to dokument, z którym trzeba się obowiązkowo zapoznać jeszcze przed podpisaniem umowy. Podobnie jest z innymi dokumentami spółdzielni (np. regulaminem rozliczania kosztów budowy), które mają wpływ na wysokość zobowiązań finansowych spółdzielcy.

Warto pamiętać, że cena w podpisywanej umowie ze spółdzielnią nie jest ostateczna. Ostateczne rozliczenie kosztów budowy następuje po zakończeniu budowy i wtedy powstaje z reguły konieczność dopłacenia różnicy pomiędzy ceną pierwotną a końcowym rozliczeniem, która może wynieść nawet kilka, kilkanaście tysięcy złotych. Oznacza to, że np. atrakcyjna cena oferowana przez spółdzielnię może po zakończeniu inwestycji znacznie wzrosnąć, a klient-spółdzielca nie ma wyjścia i będzie musiał dopłacić różnicę.

Spytaj prawnika
Wzór umowy należy dokładnie przeczytać w domu i skonsultować z prawnikiem oraz znajomymi, którzy ostatnio dokonywali podobnej inwestycji. Wbrew pozorom, bardzo istotne może być każde słowo w umowie. Postanowienie, że "kupującemu przysługiwać będzie uprawnienie do wyłącznego korzystania z piwnicy" nie oznacza nabycia własności tej piwnicy. Należałoby bardziej sprecyzować, co to oznacza "siła wyższa", albo "zmiana przepisów", których wystąpienie usprawiedliwia brak odpowiedzialności spółdzielni za niewykonanie umowy w terminie. W jednej z umów przewidziano, że spółdzielnia zawiadomi kupującego telefonicznie, faksem, e-mailem albo listem poleconym o gotowości lokalu do odbioru. To w końcu jak zawiadomi? Potrzebna jest tu precyzja, gdyż nierzadko zastrzega się, że protokolarny odbiór mieszkania nastąpi w ciągu kilku dni od zawiadomienia klienta, a gdy ten się nie stawi na odbiór, to spółdzielnia sama sporządzi taki protokół uznając, że wszystko zostało wykonane prawidłowo. Przepisy zauważają też różnicę pomiędzy pojęciami "opóźnienie", a "zwłoka", które w języku potocznym często tłumaczymy tak samo. Jeśli mamy np. zapis umowy, że w przypadku opóźnienia w płatności raty sprzedający musi płacić odsetki za każdy dzień opóźnienia, to oznacza to, że będzie on płacił te odsetki, nawet gdy nie dotrzymał terminu płatności bez swojej winy (np. miał kłopoty z bankiem). Natomiast gdyby musiał płacić odsetki tylko za dni zwłoki, to oznaczałoby, że płaci tylko za takie niedotrzymanie terminu płatności, za które to on ponosi odpowiedzialność.

Michał Kosiarski
(Gazeta Prawna)