Bezpiecznie kupić i wynająć

Bez względu na to, czy mieszkanie kupujemy na rynku pierwotnym (np. od developera), czy wtórnym - umowa zawsze musi być sporządzona u notariusza. Inaczej jest w przypadku umowy najmu mieszkania, dla której nie jest wymagana szczególna forma. Dla bezpieczeństwa warto ją jednak sporządzić na piśmie.

Umowa najmu może być spisana odręcznie, ale żeby była ważna, muszą się w niej znaleźć istotne elementy. Należy do nich: data i miejsce sporządzenia umowy, wskazanie stron (najemcy i wynajmującego), określenie lokalu, który będzie przedmiotem najmu, ustalenie stawki czynszu i czasu, na jaki umowa jest zawierana. Trzeba też pamiętać o podpisach.
Na co zwracać uwagę w umowie najmu?
Przy określaniu stron umowy należy podać imiona i nazwiska najemcy i wynajmującego, ich adresy zamieszkania i numery dowodów osobistych. Określając lokal będący przedmiotem najmu - należy podać jego adres, powierzchnię, liczbę izb, i w jakim jest stanie. W załączniku do umowy należy wymienić sprzęty (meble), jakie pozostają w lokalu i zaznaczyć, gdy są uszkodzone.
W interesie wynajmującego i najemcy jest określenie terminu, na jaki umowa będzie zawarta. Od tego, czy będzie zawarta na czas określony (np. trzy miesiące, rok, dwa lata) czy nieokreślony zależą terminy wypowiedzenia. W przypadku umowy zawartej na czas nieoznaczony - gdy czynsz jest płatny miesięcznie - najemca może ją wypowiedzieć na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (strony mogą w umowie ustalić inny termin). Co ważne - najemca nie musi podawać przyczyn wypowiedzenia. Wynajmujący może natomiast wypowiedzieć najem tylko w przypadkach określonych w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Dla przykładu - może to zrobić nie później niż na miesiąc naprzód, jeśli lokator: pomimo pisemnego upomnienia, nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, dopuszcza powstania szkód, albo wykracza w sposób rażący przeciwko porządkowi domowemu. Z kolei umowa zawarta na oznaczony czas wygasa z upływem terminu, na jaki została zawarta, chyba że obie strony wyrażą zgodę na wcześniejsze rozwiązanie.
W umowie najmu trzeba też określić wysokość czynszu, w jakim terminie (np. do 10 każdego miesiąca) i w jaki sposób będzie płatny (np. do rąk wynajmującego lub na rachunek bankowy). Nie można ustalać czynszu w walucie obcej, że np. miesięczny czynsz będzie wynosił 200 euro . Dopuszczalny jest natomiast zapis, że czynsz będzie stanowił równowartość 200 euro według kursu NBP na 10 dzień miesiąca, w którym będzie następowała płatność. W umowie trzeba też określić, kto będzie pokrywał opłaty np. za światło, wodę, telefon. Wynajmujący często dla zabezpieczenia tych opłat żąda kaucji zabezpieczającej. Po zakończeniu najmu - wynajmujący musi ją zwrócić w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu przez najemcę, po potrąceniu swoich należności.
Zakup mieszkania na rynku pierwotnym.
Jeśli zdecydujemy się na zakup mieszkania w budowie, warto wcześniej sprawdzić wiarygodność developera. Pytajmy znajomych, przeglądajmy informacje w prasie, sprawdźmy w Krajowym Rejestrze Sądowym (KRS) dane przedsiębiorcy oraz to, czy nie został złożony wniosek o ogłoszenie upadłości. Żądajmy potwierdzenia od developera, że jest on właścicielem gruntu - powinien przedstawić nam aktualny wypis z księgi wieczystej, decyzję o pozwoleniu na budowę. Zapoznajmy się też z dokumentację związaną z samą budową, z której dowiemy się o standardzie wykonania i wykończenia mieszkania.
Umowa sprzedaży jest zawierana po dokonaniu wszystkich wpłat przez kupującego i oddaniu mieszkania do użytkowania. Wcześniej z przyszłym właścicielem podpisywana jest umowa przedwstępna - powinien on zadbać, aby była sporządzona w formie aktu notarialnego. Powinien w niej znaleźć się harmonogram - uzależniający kolejne wpłaty od postępu robót, a także planowany termin zakończenia robót. Developer w umowie nie może wyłączać swojej odpowiedzialności za straty, jakie poniesie kupujący w przypadku opóźnienia budowy, a także wyłączyć rękojmi za wady. Takie klauzule są niedozwolone i mogą być uznane za nieważne.
Zakup mieszkania na rynku wtórnym.
Jeśli zdecydujemy się na zakup mieszkania na rynku wtórnym możemy skorzystać z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami. Taką działalność może prowadzić tylko przedsiębiorca, który albo sam posiada licencję zawodową pośrednika w obrocie nieruchomościami, albo zleca te czynności innym osobom posiadającym takie uprawnienia. Pośrednik w umowie powinien podać numer licencji, numer polisy i nazwę ubezpieczyciela (ubezpieczenie pośrednika jest obowiązkowe), a także wysokość prowizji. Nie może być ona nadmiernie wygórowana (zwykle jest to około 3 do 5 proc. wartości mieszkania). Pośrednik nie może też zawrzeć w umowie klauzul jednostronnie obciążających klienta. Może natomiast zawrzeć umowę na wyłączność.
Bez względu na to, czy korzystamy z usług pośrednika czy też nie - zawsze sprawdźmy przed podpisaniem umowy księgę wieczystą. Potwierdźmy, kto jest wpisany jako właściciel mieszkania, czy nie ma w niej adnotacji o złożonych wnioskach, czy nie została obciążona hipoteka. Żądajmy tez od sprzedającego zaświadczenia potwierdzającego, że w lokalu nikt nie jest zameldowany.

Teresa Siudem

Firmy, dzięki którym powstał ten poradnik: