Rynek mieszkaniowy. Aktualne trendy

Wejście Polski do Unii zbiega się w czasie z początkiem kolejnego cyklu na rynku mieszkaniowym: zainteresowanie nowymi mieszkaniami od 2003 roku wyraźnie wzrasta, podaż zaś maleje z roku na rok począwszy od 2001 roku. Pojawiające się od ostatniego kwartału 2003 roku pozytywne sygnały o poprawie sytuacji gospodarczej w kraju musiały przynieść wzrost poziomu optymizmu, także wśród osób zainteresowanych kupnem mieszkań. To z kolei oznacza większą gotowość do skorzystania z bogatej oferty kredytów hipotecznych. Atrakcyjność kredytów i ich dostępność stała się wyjątkowo wysoka dzięki najniższym od początków okresu transformacji stopom procentowym i dostępności kredytów w walutach obcych. Jednocześnie osoby rozważające w najbliższej przyszłości kupno mieszkania zaczęły obawiać się wzrostu cen. Obawy te uzasadnia zarówno przewidywany spadek liczby oddawanych do użytku nowych mieszkań, jak i zmiany wysokości podatku VAT (z 7 do 22%) na materiały budowlane oraz grunty. Należy jednak pamiętać, że obecna podwyżka podatku VAT nie wpływa bezpośrednio na zwyżkę cen mieszkań, bowiem sprzedaż mieszkań nadal pozostaje opodatkowana stawką 7%. Pośrednio natomiast zmusi ona deweloperów do pozyskania dodatkowych środków obrotowych na czas rozliczenia podatku naliczonego z Urzędem Skarbowym co spowoduje poniesienie dodatkowego, nieznacznego jednak kosztu inwestycji.

Doświadczenia innych krajów pokazują, że kolejnym czynnikiem sprzyjającym wzrostowi cen może być wejście Polski do Unii Europejskiej. Akcesja będzie także dodatkowym impulsem zwiększającym mobilność młodych ludzi.

A ponieważ młodych Polaków wchodzących w dorosłe życie mamy akurat wyjątkowo dużo - są to dzieci z tzw. drugiego wyżu demograficznego z przełomu lat siedemdziesiątych i osiemdziesiątych, potrzeby będą bardzo duże, a część z nich przekształci się w trwały popyt.

Ta nierównowaga pomiędzy wzrastającą liczbą zainteresowanych kupnem mieszkania, a liczbą dostępnych na rynku lokali musi zaowocować wzrostem cen mieszkań, najpierw nowych, co zresztą już ma miejsce od połowy 2003 roku, a potem także na tzw. rynku wtórnym. Efekt ten będzie dostrzegalny przede wszystkim w dużych miastach takich jak Warszawa, Poznań, Kraków, Wrocław czy Trójmiasto. Ceny mogą natomiast spaść w miastach, w których jakość istniejących zasobów jest niska i które młodzi ludzie będą opuszczać w poszukiwaniu pracy w innych miejscach w kraju lub za granicą.

Można przypuszczać, iż to łatwość otrzymania kredytu na zakup mieszkania będzie najbardziej istotną kwestią dla młodych ludzi. Pogłębienie pomiędzy bankami konkurencji o klientów, jak i wejście na rynek kredytów mieszkaniowych kilku kolejnych, wielkich graczy może wpłynąć na dalsze obniżenie stóp procentowych. Wejście Polski do Unii powinno również wiązać się ze stabilizacją złotego, co przyczyni się do dalszej popularności kredytów w obcych walutach.

Przyczyni się to także do napływu na rynek mieszkaniowy dodatkowych nabywców: osób pragnących zamienić dotychczas posiadane mieszkania na nowsze w celu uchronienia majątku przed spadkiem wartości, a także osób traktujących mieszkania jako inwestycję kapitałową. Częściej nabywcy będą wybierać także zakup mieszkania na kredyt jako alternatywę dla wynajmu. Należy bowiem pamiętać, że niejednokrotnie koszty obsługi kredytu pozostają obecnie na tym samym poziomie co czynsz najmu, a przy tym każda spłacona rata kredytu przynosi dodatkową wartość w postaci własnego mieszkania.

Podsumowując: o ile Polskę ominie w najbliższym czasie poważniejszy kryzys polityczny i nie nastąpi wyraźne zahamowanie tempa wzrostu, czeka nas co najmniej kilkuletni okres wzrostu cen mieszkań w obrębie dużych miast. W dalszej perspektywie wiele może zależeć od decyzji o podwyżce od 2008 roku do 22 procent podatku VAT na mieszkania sprzedawane przez deweloperów: może to spowodować jeszcze szybszy wzrost cen, a potem ich załamanie. Ale do tego czasu jeszcze wiele się może w Polsce wydarzyć.

Łukasz Madej
lukasz.madej@reas.pl
Autor jest stażystą w REAS Konsulting,
firmie specjalizującej się w doradztwie dla deweloperów